這個判決的問題很多，其中比較明顯的是：
1.僱用人所應負責任之範圍：實務多採「客觀說」，以行為形式上具有職務之外觀即足，而不論僱用人及受僱人之主觀意思（最高法院42年度台上字第1224號判例意旨參照）。依此法院實務之見解，如「職務提供侵權行為之機會」，或「職務之處所及時間與行為密切相關」，均可構成本條之僱用人責任。
1.僱用人所應負責任之範圍：實務多採「客觀說」，以行為形式上具有職務之外觀即足，而不論僱用人及受僱人之主觀意思（最高法院42年度台上字第1224號判例意旨參照）。依此法院實務之見解，如「職務提供侵權行為之機會」，或「職務之處所及時間與行為密切相關」，均可構成本條之僱用人責任。
（而這也是媽媽嘴咖啡店主，需要連帶賠償其雇用之謝依涵在咖啡裡下安眠藥迷昏客人再帶往店外殺害的原因。因為製作與端上咖啡，是謝依涵的職務行為，她「藉機」下藥，再帶往離店「不遠」的海邊殺害。法院對於職務行為做這樣的定義，可說是包山包海，只要沾一點邊，就算職務行為，雇主就要連帶負責賠償。學說上講的「內在關聯說」者，認為職務範圍係指一切與執行職務通常合理相關聯之事項，其事實須與職務有內在關聯性，使僱用人得加以預見並防範，顯然比較合理，可惜我國法院實務並不採此說。
除此之外，我更覺得法院應該審酌僱主的執行選任監督義務可能性，也就是民法第188條法條內所說的「選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任」中的「縱加以相當之注意而仍不免發生損害」的情況，是否在個案裡有發生。
啊僱主是要如何防止一個加盟店的店長在他自己管理的店面的辦公室裡自殺呀？即使平常有別的店員看著，他也會選沒有他人的時間，或者支使該他人離開店面，而能夠自殺呀？
一樣的，媽媽嘴咖啡店主，是要如何防止店員在咖啡裡下藥呀？每一杯咖啡都要親自試喝，十五分鐘後無異狀再端給客人嗎？）
2.另外，本案經上訴最高法院後，而遭廢棄發回，究其判決理由係認凶宅僅造成房屋經濟價值之減少，惟非屬侵害民法184條第1項前段之「權利」。因未能構成侵權行為，致民法第433條及188條之第三人責任也失所附麗而無理由（最高法院103年度台上字第584號判決意旨參照）。
（但是，經濟價值即「權益」的減少，若是以背於公序良俗的方法（例如殺人或自殺）所達成的，雖然是侵害民法184條第1項後段的「權益」，似乎也仍然屬於民法第433條及188條所規範會產生第三人責任之侵權行為才是。本案法院未審究此點，實在很可惜。
於是，我國法院實務見解，堅持只有對於「權利」的侵權行為，民法184條第1項前段規定，才會產生民法第433條及188條等條規定之第三人責任，似乎也可以為我國法院過於寬鬆的職務行為定義，踩了一點煞車。）
於是，我國法院實務見解，堅持只有對於「權利」的侵權行為，民法184條第1項前段規定，才會產生民法第433條及188條等條規定之第三人責任，似乎也可以為我國法院過於寬鬆的職務行為定義，踩了一點煞車。）
【判決分析】民法 – 租賃物之第三人責任
🔎：萊爾富加盟店的「員工」於店內上吊輕生，究竟房屋「出租人」得否對承租人萊爾富總公司，訴求房屋成為「凶宅」之損害賠償？
一、重要爭點：
🔹Q1：本件加盟商行所僱用之員工，是否屬於民法第433條規定之「因承租人允許為租賃物使用之第三人」？亦即承租人萊爾富公司應為第三人行為負責？🔹Q2：員工於值班時間在店內倉庫辦公室自殺，致使門市成為凶宅，僱用人是否應負民法第188條之連帶損害賠償責任？🔹Q3：房屋成為凶宅後，仍由承租人繼續承租，是否可認出租人受有財產上之損害？🔹Q4：自殺行為使房屋成為凶宅，是否該當民法第184條第1項前段之侵權行為？亦即是否屬於受侵害之「權利」抑屬後段「利益」？
二、判決要旨：
(1) 萊爾富公司向上訴人承租系爭房屋作為系爭加盟店使用，自應以善良管理人之注意保管該屋。而成鈴彥商行因系爭加盟契約，本於萊爾富公司之授權而取得系爭加盟店之經營權，代為經營管理系爭加盟店及接受萊爾富公司之監督指揮，陳◇福則為成鈴彥商行之受僱人，擔任系爭加盟店門市人員。
＃成鈴彥商行因加盟契約而取得萊爾富公司授權使用該房屋。
＃陳某乃受僱於成鈴彥商行擔任本加盟店門市人員。
＃成鈴彥商行因加盟契約而取得萊爾富公司授權使用該房屋。
＃陳某乃受僱於成鈴彥商行擔任本加盟店門市人員。
(2) 依系爭加盟契約約定，成鈴彥商行及其受僱人、履行輔助人等，就系爭加盟契約之履行及各項義務之遵守，如有故意或過失之情事者，視為成鈴彥商行之故意或過失，成鈴彥商行應負同一責任，更約定成鈴彥商行及其受僱人應無條件配合萊爾富公司派員入店查核，可見萊爾富公司允許成鈴彥商行聘僱陳◇福為該屋之使用以輔助其營業，依上說明，陳◇福即屬萊爾富公司允許為該屋使用之第三人。
＃合約已載明成鈴彥商行應就其受僱人之故意過失負同一責任。
＃更有約定鈴彥商行及其受僱人應配合萊爾富公司入店查核。
＃足見萊爾富公司已有允許成鈴彥商行之受僱人使用系爭房屋。
＃合約已載明成鈴彥商行應就其受僱人之故意過失負同一責任。
＃更有約定鈴彥商行及其受僱人應配合萊爾富公司入店查核。
＃足見萊爾富公司已有允許成鈴彥商行之受僱人使用系爭房屋。
⚠️ (3) 陳◇福係因受僱於成鈴彥商行，本於成鈴彥商行與萊爾富公司間之系爭加盟契約，始得擔任系爭加盟店之門市人員，穿著萊爾富公司之制服，多年來進出上開倉庫辦公室，長期於系爭加盟店內使用置於該屋之貨架、裝潢、水電設備，代萊爾富公司收付帳款、與客人互動並完成買賣，進行補貨、整理及看顧店面，且須配合萊爾富公司之隨時派員稽核，而萊爾富公司既授權成鈴彥商行代為經營管理系爭加盟店以獲得利潤，陳◇福當屬萊爾富公司允為使用該屋之第三人。萊爾富公司承租該屋後，竟放任陳◇福在該屋內使用、活動，並讓陳景福有機會利用該屋作為自殺場所而言，益突顯萊爾富公司未盡保管該屋之善良管理人注意義務，更應依前揭民法第433條規定負承租人之損害賠償責任。＃陳某為加盟店門市員工代萊爾富收付帳款等行為。
＃陳某尚須配合萊爾富公司之稽查與監督。
＃萊爾富公司應就陳某之行為負民法第433條之賠償責任。
＃萊爾富公司亦有未盡保管標的物之善良管理人注意義務。
⚠️ (4) 按民法第188條第1項本文所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內（最高法院42年台上字第1224號判例參照）。是以受僱人如濫用職務或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關之相牽連行為，而不法侵害他人之權利者，均屬上開規定之執行職務範圍，以實現民法第188條規定之立法精神，保護經濟上之弱者，增加被害人或得依法請求賠償之第三人之求償機會。＃民法第188條執行職務之解釋：
＃以客觀上足認與執行職務有關即足。
＃濫用職務或利用職務機會及與執行職務之時間或處所有密切關聯者均屬之。
＃立法目的係貫徹保護經濟弱者及增加被害人求償機會。
(5) 陳◇福死亡處所之倉庫辦公室，係在系爭加盟店內角落，且設有隔間門，並非位於顧客結帳之櫃檯區或挑選採買商品之陳列區，如非工作人員，未獲門市店長允許即無法入內查看，顯見上開倉庫辦公室僅限於系爭加盟店門市人員始得進出，自非屬不特定人得隨意進出之處所，依前揭說明，應認陳◇福於執行職務時，進入上開倉庫辦公室，利用該工作場所上吊自殺，在客觀上足認係與其執行職務有關之相牽連行為。
＃自殺之倉庫辦公室僅門市人員始得自由進出。
＃客觀上屬於利用職務之時間及處所之自縊行為。
＃自殺之倉庫辦公室僅門市人員始得自由進出。
＃客觀上屬於利用職務之時間及處所之自縊行為。
(6) 陳◇福利用值班期間，在非屬不特人得隨意進出之前開倉庫辦公室上吊自殺，亦即陳◇福因有門市人員之職務而提供其在該倉庫辦公室自殺之助力，且成鈴彥商行自97年9月30日因簽訂系爭加盟契約而代為經營系爭加盟店時起迄100年2月17日，長期僅安排陳◇福一人值大夜班，負責全部店面之營業及安全，未曾顧慮陳◇福之身心狀態及工作情緒，予以適度調整其值班時段，在無人監督及互相支援之情形下，讓陳◇福有機會利用倉庫辦公室作為其自殺之場所，難謂成鈴彥商行對陳◇福之選任、監督其職務之執行已盡相當之注意。準此，系爭房屋因發生陳◇福自殺之非自然身故情事，即屬受僱人因執行職務，過失不法侵害他人權利之情形，成鈴彥商行自應依民法第188條第1項本文規定負僱用人連帶損害賠償責任。
＃成鈴彥商行長期令陳某單獨值夜班而未曾顧慮其身心狀況。
＃因無人監督及互相支援下使陳某有利用職務機會於倉庫自殺。
＃認係僱用人之選任監督疏失而應負連帶賠償責任。
＃成鈴彥商行長期令陳某單獨值夜班而未曾顧慮其身心狀況。
＃因無人監督及互相支援下使陳某有利用職務機會於倉庫自殺。
＃認係僱用人之選任監督疏失而應負連帶賠償責任。
(7) 系爭房屋雖尚未出售，惟其經濟價值之減損既經專業估價師以客觀、專業及業界通常使用之鑑定估價方法，作成系爭估價報告，並經本院審酌該屋於事發前後重新區隔、商業效益、用途及未能再行出售等一切情況，認定該屋現階段確實已存在經濟價值減損，不因該屋尚未出售而受影響。
＃系爭房屋業經本院及鑑定人判斷因成為凶宅而存在經濟價值之減損。
＃系爭房屋業經本院及鑑定人判斷因成為凶宅而存在經濟價值之減損。
⚠️ (8) 另該屋在發生陳◇福自殺身亡事故前，萊爾富公司早於97年3月27日即與上訴人簽訂第2次租約，約定租期自100年10月15日起至105年10月14日，雙方續訂第2次租約時，根本無從考慮上開自殺事故，倘萊爾富公司中途解約或租期屆滿未再續租，上訴人勢必須另覓新承租人或出售該屋，且被上訴人無法保證新承租人不會介意該屋曾發生非自然身故之情事，而為降低租金之要求，自不得以該屋目前仍出租於萊爾富公司，或日後潛在之買家因職業、信仰、用途而不介意該屋曾發生該事故等非屬一般交易狀況之不特定因素，即遽認該屋成為凶宅後未減損其租、售之經濟價值。＃縱出租人尚未尋覓與他人交易仍非不得認無經濟價值之減損。
＃蓋此非自然身故情事將影響未來他人與出租人之交易價格與意願。
三、筆者簡析
🖋️
🖋️
(1) 按「 因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」民法第433條定有明文。本規定旨在擴大出租人之求償權，其責任之成立僅以該第三人有應負責之事由即足當之，而不以承租人本身另有違反注意義務為要件。然本條承租人之責任與民法第432條之善良管理人責任，亦有發生競合之可能。本判決認定萊爾富公司除依民法第433條應就第三人之責任賠償外，亦認其已違反善良管理人之主意義務，即在揭示此二者應為請求權自由競合關係，出租人可擇一行使而為請求。
(2) 民法第188條之僱用人責任本質上是屬於交易安全義務的一環，其目的在於促進僱用人確實注意並謹慎的選擇、指導、監督其所指定的受雇人，且因受雇人的資力通常較為薄弱，所以由僱用人負連帶賠償責任，以保障被害人的權益；其本質是屬於「代位責任」，而非「自己責任」。
(3) 然僱用人所應負責任之範圍，因對於「執行職務」範圍的認定眾說紛紜，而多有爭議。學說上有採「＃內在關聯說」者，認為職務範圍係指一切與執行職務通常合理相關聯之事項，其事實須與職務有內在關聯性，使僱用人得加以預見並防範；然實務則多採「＃客觀說」，以行為形式上具有職務之外觀即足，而不論僱用人及受僱人之主觀意思（最高法院42年度台上字第1224號判例意旨參照）。依法院實務之見解，如「＃職務提供侵權行為之機會」，或「＃職務之處所及時間與行為密切相關」，均可構成本條之僱用人責任。
(4) 買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對發生非自然死亡情事之房屋，多會影響購買意願及交易價格，故依「＃估價學理適合性原則」而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格（高等法院104年度重上字第938號判決意旨參照）。於物之瑕疵擔保責任，實務肯定凶宅屬物之瑕疵；於侵權行為之損害賠償，不論房物是否再行轉售或出租，其潛在之經濟價值減損已屬民法第216條之「所受損害」，自得作為損害賠償之標的。
(5) 復查，本案經上訴最高法院後，而遭廢棄發回，究其判決理由係認凶宅僅造成房屋經濟價值之減少，惟非屬侵害民法184條第1項前段之「權利」。因未能構成侵權行為，致民法第433條及188條之第三人責任也失所附麗而無理由（最高法院103年度台上字第584號判決意旨參照）。
(6) 因自殺使房屋成為凶宅，是否侵害所有人之「權利」，實務上採取否定見解。蓋所有人就房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制，仍得於法令限制之範圍內，不受他人干涉而自由使用、收益、處分其所有物。就房屋本身之物理性而論，自殺並無造成房屋外觀形體之毀損滅失或功能損壞，尚難認房屋之「所有權」受有損害。該房屋縱受有價值貶損，亦僅屬「經濟利益損失」，屬於「權利以外其他法律上受保護之利益」（桃園地方法院96年度訴字第284號判決意旨參照）。
四、搜尋關鍵字：
